El arrendador, sea este persona física, jurídica o Comunidad de bienes, titular registral o gestor del inmueble o local donde se asienta la Administración de loterías juega un papel fundamental en el traspaso de una administración, cuando, como ocurre en la mayoría de los casos, el propio gestor no es a la vez el titular registral del inmueble. Tal es su importancia que sin su beneplácito en conceder la subrogación del anterior al nuevo arrendatario y futuro gestor, la operación no es viable.
Por norma general, los contratos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda o arrendamiento de local de negocios, no prevén o consiente la subrogación. Precisamente y a diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda, ello es debido a que se rigen en primer lugar, por las voluntad de las partes, luego si en el contrato de arrendamiento no esta previsto de modo favorable la subrogación del contrato de manera favorable para el arrendatario, es causa de resolución del contrato de arrendamiento por el arrendador. Además implícitamente lleva aparejado la resolución unilateral del contrato mercantil por SELAE como causa prevista en la cláusula 10.2.1.
Así pues, teniendo en cuenta que el 99% de los contratos de arrendamiento suscritos tienen una duración muy superior a 6 años como plazo de vigencia mínimo exigido por SELAE y por tanto que subsisten vigente al tiempo de solicitar el cambio de titularidad, es necesario entrar en negociaciones, la mayoría de las veces, largas, arduas e intensas.
Para ello, se debe partir de una previa autorización del comprador y futuro titular, para poder negociar con un amplio margen, pues la posición de los arrendadores ante una oferta de subrogación no prevista o autorizada, parten de una premisa fundamental; más dinero.
SELAE y los arrendamientos
Cierto es que existen arrendadores: centros comerciales, grandes superficies, explotadoras o concesionarias de estaciones de ferrocarriles o entidades bancarias propietarias de inmuebles con bajos comerciales, que directamente niegan de plano cualquier tipo de cesión del arrendamiento sin posibilidad de negociación alguna.
Fuera de estos casos, por fortuna poco frecuentes, hay que distinguir que si es un contrato de renta antigua, es decir, que se rija por la Ley de arrendamientos Urbanos de 1964 (en adelante LAU), donde se prevé que el arrendatario al tiempo de comunicar la cesión del negocio (Lotería) al arrendador, pueda éste ejercitar un derecho de tanteo o retracto sobre el precio de venta fijado por el arrendatario o permita el derecho de traspaso, previo acuerdo en el porcentaje de cesión. En su defecto, con arreglo al artículo 35 de la LAU 9164, el arrendador, tendrá derecho a percibir un porcentaje fijo sobre el precio de traspaso Si no existe un acuerdo en esta participación que se determinará en función del año de construcción o la primera ocupación del local. Si la fecha es anterior al 18 de julio de 1936, la participación será de un 30%. Si la fecha fue después del 17 de julio y antes del 2 de enero de 1942, la participación será de un 20%. Asimismo, si es después del 01 de enero de 10% será de un 10%. Hay que añadir que si el arrendatario decide traspasar el local antes de los tres años, a los porcentajes anteriores se les incrementará un 50%.
Cierto es que la a LAU 1994, no se regula el derecho de traspaso, pero si se concede al arrendador el derecho a incrementar al nuevo arrendatario la renta actual, hasta un 20% si la cesión del contrato de arrendamiento es total, cosa que por otro lado, debe serlo por contrato de SELAE.
Expuesto lo anterior, son sobre los porcentajes anteriores sobre los que se debe negociar y como he señalado; con la previa autorización del comprador, pues será éste quien deja arriesgar más dinero en la subrogación.
Sin ánimo de dar ideas, hay arrendadores que ven el cielo abierto y ante tal nueva posibilidad de incrementar sus rentas, directamente no solo exigen un incremento en la renta sino también un porcentaje de traspaso.
Llegados a este extremo, la posición que aconsejamos ante posiciones tan leoninas e inasumibles o son impuestas a última hora de la negociaciones y que por desgracia, suelen adoptar los arrendadores, es dar por terminadas las negociaciones y por ende la posibilidad del cambio de titularidad de la administración de loterías, situación ésta que también prevén nuestros contratos como causa de resolución no imputable a las partes y por tanto, con devolución de las correspondientes cantidades que hasta la fecha se hubieren entregado por el comprado a cuenta del precio de venta.
