La figura del abogado desde un punto de vista negocial y de intermediación mercantil en materia de traspasos, tiene una función plenamente conciliadora, toda vez que se trata establecer un punto de equilibrio entre los intereses en juego de las dos partes; compradora y vendedora.
Si bien el código civil señala que “la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”, lo cierto es que para llegar a este punto teórico, solo la práctica y la experiencia pueden hacerlo realidad.
Los intereses primordiales del vendedor son siempre establecer una máxima rentabilidad en la venta de su negocio, asegurándose el pago y asumiendo la menor cantidad de responsabilidades derivadas de un posible incumplimiento. Por ende, la posición del comprador es siempre establecer el menor precio posible de compra con las máximas seguridades de la sanidad de cosa comprada y de recuperar su inversión ante un eventual incumplimiento.
Dicho equilibrio entre partes es muy delicado, no solo porque, por un lado, nos encontramos vinculados con la parte vendedora desde el punto de vista contractual para la venta de su negocio y porque será el comprador, de quien en última estancia percibiremos la retribución, si no porque es en dicho iterin o camino negocial, donde se acredita la reputación del mediador de trasmitir y plasmar las máximas de trasparencia, seguridad y eficacia para las dos partes.
Cierto es, que a veces esta función mediadora para conciliar interés contrapuestos (precio por cosa) no siempre es suficiente. A veces, es necesario hacer entender al vendedor que negocio no es lo que representa para él, sino lo que los números, el mercado y su facturación dicen que son y a veces es necesario hacer ver al comprador que si vale tanto es porque realmente lo es, atendiendo al dato objetivo, precisamente de esa facturación, que en el fondo es lo que les importa.
En tales casos se debe adoptar una posición de transacción, es decir, se debe hacer ver a ambas parte y a la vez, que deben renunciar a algo que consideran más o menos importante para que la operación salga a delante, y además se debe hacer ver a cada parte que lo renunciado por la contraria es tan importante como era lo que acaba de renunciar él.
Pero estas máximas de transparencia, seguridad y eficacia, debe trasladarse primeramente a las partes; no se formaliza ningún contrato, sea de intermediación o de señal o compraventa, sin que previamente no haya quedado acreditado que vendemos un negocio verificado y sin vicios ocultos ni aceptamos compradores que no acrediten solvencia económica y capacidad de pago.
Al tiempo de suscribir contrato de mediación para proceder a ofertar un negocio, se debe recabar del vendedor la máxima información económica y jurídica para conocer la situación real del negocio, pues toda esta información recabada nos permitirá fijar no solo el precio de partida sino también una garantía con la que podamos dirigirnos a los compradores, que por otro lado siempre lo exigen. Así mismo, también es una advertencia al vendedor de que vamos a proceder a una venta con arreglo a los datos por él suministrados y que estos deben ser un fiel reflejo de la situación real del negocio
Pero como decía, las exigencias son igualmente altas para con el comprador al tiempo de suscribir contrato de arras, pues debemos garantizar al vendedor que quien suscribe y se compromete a a comprar su negocio, posee la capacidad económica suficiente para
comprometerse en un posterior contrato de compraventa, y no solo eso, sino que además no esté incurso en algún tipo de incompatibilidad para el ejercicio de la actividad profesional que va a desarrollar, en relación al tipo de negocio adquirido, especialmente, cuando dicha actividad esta sujeta a fiscalización de un organismo regulador.
Pero esta función conciliadora no acaba aquí, es preciso dar a entender a las partes que por el solo hecho de haber suscrito un contrato de compraventa y cesión, por ejemplo, sobre una Administración de Loterías, su vinculación no acaba aquí, es necesario un último impulso de las partes , guiadas por el mediador, en la tramitación del cambio de titularidad ante Loterías y apuestas del Estado, cambio que puede suponer de dos a tres meses, hasta el efectivo cambio de titularidad por resolución definitiva.
Contractualmente, también es necesario recoger estos acuerdos alcanzados por las partes, pues como es frecuente, cada negocio tiene sus particularidades, sus tiempos y los “caprichos” de los interesados. Cierto es, que contractualmente tendemos a estandarizar todos los tipos de contratos que conllevan una operación de compraventa, pero no solo por razones prácticas, evitando tener que discutir punto por punto cada cláusula, sino porque a mayor nivel de estandarización contractual, mayor ajenidad a la intervención de las partes en el contrato, lo que nos permite recoger esos mismos intereses que tienen, sin tener que concurrir con ellos para su redacción.
Para llegar a esta estandarización contractual que permite recoger lo requerido por las partes sin su intervención contractual, ha sido necesario años de experiencia observando y analizando cuales eran los denominadores comunes de sus intereses, de modo que cuando tenga en frente su borrador, no les quepa mas que elevarlo a definitivo para su firma.
Fdo. BORJA BULLIDO. Abogado
