Pues parece que sí, que ello es posible, y lo es consecuencia de la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de fecha 23 de diciembre de 2015, que así lo estableció. Recuperar los gastos del préstamo hipotecario ya es una realidad.
Dicha sentencia tiene otra precedente de 1 de junio de 2000, la 550/2000, que daba por buena, ante recurso de Casación presentado, la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección Segunda, que había hecho lo mismo ante la Apelación contra la sentencia original proveniente del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Sevilla, la cual había anulado la estipulación cuarta, párrafo tercero, de 76 contratos de compra venta de viviendas, en virtud de los cuales los compradores habían abonado los gastos de constitución de sus correspondientes préstamos hipotecarios, por los que tuvieron que ser resarcidos.
La Sentencia de 23 de diciembre de 2015 lo que decidió, tras recursos en instancias inferiores, es admitir la abusabilidad, y por lo tanto la nulidad de las cláusulas establecidas en contratos bancarios de dos entidades, que hacían recaer sobre el consumidor solicitante de préstamo con garantía hipotecaria, determinados gastos de formalización de la hipoteca.
Dice la Sentencia que quien tiene interés en que conste en escritura pública el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, al objeto disponer de un derecho real de garantía, y en asentarlo en el Registro de la Propiedad, es el profesional que lo concede, es decir el banco, ya que el prestamos tendría validez, aunque no se documentase ante notario, siendo irrelevante para el solicitante del préstamo tanto la escritura como su registro.
Los gastos que se podrían recuperar son los siguientes: Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría e Impuesto de (Transmisiones y) Actos Jurídicos Documentados, siempre referidos a la hipoteca. En definitiva gastos que las entidades financieras, abusivamente, quieren que paguen los solicitantes.
Argumentación para reclamar los gastos del préstamo hipotecario
La argumentación básica para reclamar – que lo sería ante los Juzgados de Primera Instancia del domicilio del demandante siendo el proceso a utilizar el del Juicio Ordinario -, a causa de la Sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, tendría su fundamento en:
- El art. 82 de la TRLGDCU – Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios, que dice que “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
- El art. 83 de la indicada Ley, que dice que “Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas”.
- El art. 89.3 de la misma Ley, que dice que “En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas………. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas….
No está de más una última aclaración. Lo que aquí escribo es válido para viviendas, chalets y todo tipo de residencias, pero no para locales comerciales. Ello no significa que no se pueda solicitar, e iniciar el procedimiento para conseguirlo, la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca cuando se trata de un local comercial.
Lo que pasa es que no habría que articularlo sobre la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que, ante un local destinado a un proceso productivo, su titular no es un consumidor propiamente dicho.
En este caso habría que basarse en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, con la diferencia respecto al control de cláusulas abusivas que hace la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios, consistente en que la primera nos remite a lo establecido para la nulidad de los contratos en el Código Civil. En resumen, es posible, pero hay que “hilarlo” de forma diferente.
