Estas preguntas son las usuales cuando los propietarios de negocios desean en un momento determinado vender su negocio. En este caso, hoy vamos a hablar de residencias geriátricas.
Tenemos que responder primero a la pregunta del por qué quiere un propietario de residencia deshacerse de ella, ya que estamos hablando, teóricamente, de un negocio rentable y por lo tanto bueno. Lo cierto es que hay dos respuestas previas. En primer lugar, porque no están ganando dinero, hecho que puede ocurrir cuando se compra una residencia sin haber calculado y comprobado antes su viabilidad, es decir, se mal compró. En segundo lugar y lo que es peor, cuando no se ha logrado, transcurrido un tiempo, variar sus circunstancias, es decir, en hacerla rentable, causa generalmente imputable a una inadecuada gestión.
Sin embargo, aun siendo posible lo anterior, no es lo corriente. Lo habitual es que cuando alguien vende se deba fundamentalmente a razones personales y de conflictos varios, que van desde la edad y la jubilación, pasando por la ausencia de sucesores o problemas de herencia, o a desacuerdos con socios, etc…
Hay también una razón de índole económico. La consecución de plusvalías, que no es otra cosa que el beneficio que se obtiene como resultado de la diferencia positiva entre el precio de compra y el de su venta. A la hora de calcular el valor de una residencia geriátrica lo primero que hay que saber es su rentabilidad, y para ello tenemos que conocer el beneficio neto del ejercicio anterior. Necesitamos por lo tanto disponer de su contabilidad completa.
Una vez tengamos ese dato, el del beneficio neto, aplicando una sencilla regla de tres, y sabiendo también la rentabilidad media que demanda el mercado, actualmente entre un 6 y 7 %, conoceremos el valor del negocio. Por ejemplo. Si tenemos una residencia con unos beneficios netos el último ejercicio de 200.000 € y queremos obtener una rentabilidad del 6% respecto al dinero a invertir, haremos la siguiente regla de tres: Si 200.000 es el 6%, el 100% es X, luego X es 3.333.000 Euros, siendo esa cantidad el valor del negocio.
Esta fórmula es meramente orientativa e inicial, pues en el resultado pueden influir en más o en menos diversos factores. Cito varios: el personal, el estado de las instalaciones, el que sea subvencionada o no, o el que sea mixta, la situación financiera respecto a proveedores, Seguridad Social, Agencia Tributaria y entidades bancarias, el número de plazas, el modelo de gestión, etc…
Está también el tema de cuando se cobra. Lo más habitual es cobrar al contado o a plazos, pero no todo es tan simple, pues ni todos los compradores pagan al contado, ni el vender a plazos sin las suficientes garantías es recomendable, encontrándonos también con muchas formas de pago, como por ejemplo y entre otras, el pago en especies o el crédito documentado. Lo normal es hacer, una vez se ha llegado a un acuerdo, un contrato de arras o señal, para posteriormente elaborar y firmar el contrato definitivo, que puede tener condiciones, y que habrá de ser ante notario, si a la vez se vende el inmueble en donde está ubicada la residencia.
Por último, señalar como recordatorio un artículo del Código civil: art.1255, que dice “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.