Asesoría Fiscal

¿Qué ocurre si se incumple un contrato de arrendamiento durante el estado de alarma?

Otra duda generada en los últimos días, es en lo referente al pago de la renta del local donde se ubique el negocio que acaba de cerrar por el Estado de alarma. Nos estamos refiriendo a aquellos casos en los que no sea de aplicación el contenido de Real decreto ley 11/2020 de 31 de marzo en materia de alquiler.

Para ellos, aunque una obligación dineraria no resulta de imposible cumplimiento ante un caso de fuerza mayor, lo cierto es que nos encontramos en un “marco jurídico novedoso” en el sentido de que no tenemos ni doctrina ni jurisprudencia ni legislación que regule esta situación. Con esta situación nos referimos a un supuesto impago por falta de ingresos debido al cierre de negocio impuesto por ley.

Teniendo en cuenta este supuesto, habrá que estar al caso concreto y analizar las razones exactas del incumplimiento de pago y, sobre todo, habrá que invocar nuevamente a la buena fe de las partes para alcanzar un acuerdo óptimo para ambos. Para ello será necesario recurrir a la cláusula rebus sic stantibus.

En estos casos tenemos, por un lado, el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, que imposibilita el ejercicio de cualquier acción judicial a excepción de las que expresamente se autoricen en la norma; por lo que el arrendador no podría ver satisfecho su crédito de forma inmediata mediante reclamación judicial ni tampoco instar un desahucio.

Y por otro lado, el arrendatario de local tampoco se vería favorecido del tenor literal del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de Marzo que aprueba medidas en materia de arriendo,  ya que si bien pretende apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, de la literalidad de la norma se desprende que únicamente podrán acogerse a estas ayudas en base a alquileres de vivienda y no de local.

En dicha cláusula se establece “que en virtud de las cuales es posible atemperar o modular las cláusulas pactadas en el contrato en virtud de esta circunstancia sobrevenida ante situaciones de incumplimiento”. Es decir, que en vistas de la excepcionalidad de la situación , se pueden adaptar las cláusulas pactadas con motivo de dicha excepción.

En conclusión, no podemos afirmar que existan soluciones jurídicas de aplicación exacta y directa a todas estas preguntas, por lo que nuestro consejo desde HEDILLA ABOGADOS, es que se apele siempre a la buena fe y al sentido común de las partes contratantes, por cuanto estamos ante una situación social y económica excepcional que requiere una especial sensibilidad a la hora de afrontar estos problemas, siendo lo fundamental una negociación entre los interesados. 

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