A consecuencia de la pandemia provocada por el COVID19, se nos impone un escenario en el panorama contractual que está generando infinidad de dudas entre particulares. Por ejemplo, ¿qué ocurre con aquellos contratos de arras ya firmados en los que resulta imposible realizar la compraventa? Pues bien, os vamos a indicar qué sucede en estos casos.
Para comenzar, el confinamiento de la población junto con el cierre de notarías, así como de organismos públicos de los que se precisa su consentimiento para llevar a cabo la transmisión de determinados negocios, ha hecho que resulte imposible la formalización de una compraventa, mientras en Estado de alarma se mantenga.
Por otro lado, la normativa aprobada en las últimas semanas a tenor del estado de alarma, únicamente suspende los plazos procesales y administrativos, sin establecer nada respecto de los plazos pactados en los contratos. Es por ello, por lo que muchas personas se encuentran ahora en un contexto un tanto farragoso, al tener firmado, un contrato de arras que se va a incumplir, dado que no se efectuará la compraventa en el plazo pactado, y sin saber que consecuencias puede ocasionar tal incumplimiento.
En caso de incumplimiento del contrato de arras, ¿cómo se procede?
En nuestra opinión, creemos que no hay que dejar de lado el principio pacta sunt servanda, en virtud del cual “hay que estar a lo pactado”. Asimismo, se debe priorizar el contenido del contrato y subsidiariamente la ley. Sin embargo, pudiera considerarse que el Estado de Alarma conlleva una restricción a este principio, puesto que se vería limitado en casos de fuerza mayor, como es el actual.
Para estos casos, la doctrina jurisprudencial, nos ofrece como herramienta, la cláusula rebus sic stantibus a través de la cual, debido a un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias, se puede llevar a cabo la modificación de las obligaciones adquiridas por contrato. La aplicación de esta figura depende de pacto entre partes, o en última instancia la imposición de una resolución judicial.
Así pues, en aquellos casos en los que, por ejemplo, el plazo ha cumplido o está a punto de hacerlo, lo ideal es aprovechar la buena fe de las partes para sentarse a negociar una ampliación del plazo que se documentará en un anexo al contrato de arras.
Y aunque habrá que analizar cada caso en concreto, por regla general, el incumplimiento será además de inevitable, consecuencia directa del estado de alarma, ya que, por ejemplo, una compraventa de una lotería o de un estanco no se podrá llevar a cabo porque ni SELAE ni el Comisionado para Mercado de Tabaco están otorgando autorización para transmisión del negocio y sin ella no puede realizarse la venta.
