El papel del arrendador en el traspaso de una Administración de Loterías

En la mediación y gestión de cambios de titularidad, pese a que el encargo nos lo realiza habitualmente el Administrador de Loterías, muchas veces nos toca realizar un papel casi “neutral” de asesoramiento a todas las partes implicadas, pues muchos entran en un mundo nuevo con muchos condicionantes y al final en la mayoría de los procesos, por más asesores que intervengan en Hedilla Abogados solemos ser la única parte altamente especializada en el sector.

Uno de los partícipes que menos se tiene en cuenta, y del que ya hablamos en el artículo anterior, es el propietario del local. En general las Administraciones se encuentran en locales arrendados y no se puede hacer una simple subrogación dado que al realizar el cambio de titularidad SELAE exige demostrar la disponibilidad del local por un plazo determinado, lo que implica involucrar al arrendador y realizar un contrato, un precontrato o cualquier documento que cumpla con esta exigencia de SELAE.

Por simple que parezca el proceso, para el dueño del local esto muchas veces supone un trastorno, tal vez por verse  repentinamente inmerso en un proceso burocrático desconocido, cuestión que puede asustar. Y es que uno quisiera que las cosas fuesen mucho más fáciles y no siempre lo son.

¿En qué afecta a la propiedad que se produzca un cambio de titularidad? La respuesta es simple: prácticamente en nada. El único cambio consiste en que si antes se trataba con Don Pepito, ahora se tratará con Don José, el nuevo titular del punto de venta, es decir, un mero cambio de trato humano, que puede ser indiferente, mejor o peor dependiendo de las personalidades de cada uno. Pero entre personas normales no hay más.

La propiedad del local, al dar facilidades para el cambio de titularidad consigue garantizar el arrendamiento de su local por más años, lo que en estos tiempos de caída de precios y bajada de arrendamientos comerciales no es poca cosa. Y es que aunque en muchos aspectos el propietario es la llave del proceso, un exceso de dureza o un abuso de posición se le puede volver en su contra. Algunos (pocos, por fortuna) propietarios de locales, al considerar su posición como predominante, olvidando la actual situación de crisis se dedican a exigir condiciones más duras que las que tenía el Administrador saliente. Incluso hemos visto casos que aun estando fuera de la antigua ley de arrendamientos exigen su pizzo , es decir, condicionan el dar facilidades o no al hecho de recibir una compensación en forma de porcentaje del montante a cobrar por el Administrador, aun sin estar avalados por la legislación vigente o por alguna cláusula establecida donde sea. Lo que en castellano corriente se suele decir “por pedir que no quede”. No quieren ver pasar dinero por delante de sus narices y no coger su parte, la codicia es poderosa, pero también rompe el saco. Muchos de estos casos se desarrollan de la siguiente manera: Administrador comunica al Arrendador que necesita de su firma para realizar el cambio de titularidad, Arrendador se descuelga con petición de porcentaje, Administrador se niega a ceder algo que por ley no corresponde, Arrendador no se baja del burro, Administrador solicita a SELAE cambio de titularidad a algún local de la zona, aprovechando la bajada de precios generales, pactando con el nuevo Arrendador la aceptación del cambio de titularidad para el comprador y haciéndolo constar en contrato; SELAE acepta cambio de titularidad; Administrador se cambia de local, Arrendador abusivo se queda en plena crisis con local vacío, sin porcentaje y sin nada.

Si usted es propietario de un local en el que hay una Administración de Loterías y el administrador quiere realizar un cambio de titularidad, nuestro consejo es el siguiente: no complique las cosas y déjese asesorar adecuadamente.

¿Qué gana facilitando las cosas?: Asegurar el arrendamiento de su local por seis años más como mínimo, en condiciones similares a las que tenía con el Administrador saliente, en plena crisis económica, en un contexto de bajada de precios de los locales comerciales, con un negocio refugio muy consolidado y totalmente avalado por una sociedad rigurosa en el control económico como es Loterías y Apuestas del Estado. Para un arrendador de locales comerciales una Lotería es casi una bendición, negocio fiable, que paga al día y da pocos problemas, apuesta segura.

¿Qué pierde con exigencias fuera del sentido común?: Sobretodo pierde cualquier porcentaje que usted pueda querer sacar de la operación y pierde el cobro del arrendamiento, dado que ante las trabas de la propiedad la solución general es el traslado de la Administración a algún local cercano , por lo que se queda compuesto y sin novia, con la tarea de buscar un nuevo arrendatario para su local. Tarea para la que 1)debe encontrar a alguien interesado en arrendar un local comercial y 2)Que esté dispuesto a respetar sus condiciones de época “precrisis” y no se decante por otro local con los pies en el suelo.

Por supuesto y como no puede ser de otra manera, en nuestra empresa hemos asesorado a numerosos dueños de locales para encontrar la mejor solución adaptada a sus necesidades y así seguiremos haciéndolo.

 

Antonio Hedilla