El impago de rentas de un arrendamiento, puede acabar -tras una negociación extrajudicial sin resultado óptimo- en un procedimiento judicial de desahucio.
Una vez en él, es común pensar por parte del arrendador/a, que ante el impago injustificado de la renta, el/la Juez/a acordará sin demasiada demora el lanzamiento de inquilino, y él/ella recuperará sin mas preámbulo la posesión de su inmueble.
Sin embargo, en ocasiones no poco frecuentes, tras el requerimiento al arrendatario/a, ahora ya demandado/a, éste abona la cantidad adeudada hasta la fecha. Con ello, el procedimiento se archiva, el contrato de alquiler continua vigente, y la propiedad no ha visto satisfecho su principal interés que era recuperar su vivienda/local y poner fin a esa relación contractual.
Al malestar por no disponer de su inmueble, se une el que le genera haber incurrido en un coste económico, sin obtener el resultado deseado; máxime cuando extrajudicialmente el/la inquilino/a no ha atendido ninguno de sus requerimientos de pago, dando a entender que no había tanta imposibilidad de pago como falta de intención a la hora de cumplir con sus obligaciones contractuales. En cuanto ha sido requerido/a por un Juez/a ha cumplido sin mas dilación.
Llegados a este punto, la cuestión es, en estos casos, ¿se podría haber obtenido una resolución favorable para el/la arrendador/a? La respuesta es afirmativa.
Existe cierto espiritu de la norma reguladora, encaminado a intentar que las partes lleguen a un acuerdo, evitándose así el lanzamiento, previsto para casos en los que resulta materialmente imposible emplear otro tipo de solución. Un ejemplo de esta “tendencia mediadora” es lo que la ley de enjuiciamiento civil denomina enervar la acción de desahucio.
Se trata de una “ultima oportunidad” que se le concede al arrendatario/a para que no sea lanzado/a del inmueble siempre y cuando abone las cantidades adeudadas hasta la fecha (no solo en concepto de rentas sino también aquellas que se asimilan a esta, como por ejemplo los suministros, si así se hubiere pactado).
Es decir, con la enervación se rehabilita el contrato de arriendo, lo que provoca, como decíamos antes, cierta frustración en el/la arrendador/a: previo a iniciar una acción judicial ha intentado, sin éxito, mediante la vía extrajudicial recuperar la posesión del inmueble y/o cobrar las cantidades que debidas.
Para evitar que en un proceso judicial nos ocurra esto, y nos volvamos a casa con cierta incredulidad en la justicia, y con la duda de si cobraremos la renta el mes próximo o tendremos que demandar nuevamente con el gasto que conlleva, es importante saber que es posible impedir que el demandado recurra a esta posibilidad que le brinda la ley:
Si, al menos, 30 días antes de interponer la demanda, el/a propietario/a requiere de pago a su inquilino/a por cualquier medio fehaciente (por ejemplo, un burofax con certificado de texto) y éste no efectúa el pago en dicho plazo, el/la arrendatario/a habrá agotado con ello la posibilidad para enervar la acción de desahucio y el/la arrendador/a no verá frustrado su derecho de recuperar la posesión por esta razón.
Por último, señalar que, en un segundo procedimiento por impago de rentas derivadas del mismo contrato de arriendo no cabe enervar la acción, puesto que la ley otorga esa posibilidad con carácter excepcional y por tanto solo puede hacer uso de la misma una única vez.
