Clausulas suspensivas en arrendamientos de locales para Administraciones de Loterías

Un fantasma recorre los locales de Administraciones de Loterías… el fantasma de la cláusula suspensiva, ¿qué es esta cláusula que tantos quebraderos de cabeza da?

Cuando se realiza un traspaso de Loterías hay muchos factores combinados que hacen que la operación sea más complicada de lo que parece. Hay muchas piezas que encajar y muchos factores a tener en cuenta, de manera que el traspaso va a llegar a su final sólo en caso de que todos los flecos estén completamente resueltos.

Como sabemos, hay varios actores a los que hay que poner de acuerdo. Hay un Administrador que cede su Administración a cambio de un precio, al tiempo que hay un comprador interesado en dicha cesión. Estos actores deben ponerse de acuerdo en precio, plazos, cargas del negocio, etc. Bien, las partes se ponen de acuerdo, ¡estupendo! Pues sabemos también que para que la cesión se produzca, un tercero debe dar su aprobación, la Sociedad Estatal Loterías y Apuestas del Estado S.A. , que pide el cumplimiento de una serie de requisitos no negociables para autorizar el cambio de titularidad.

Normalmente tendemos a pensar que bien, que eso es todo, ¡que no es poco! Pero hay otro “tercero” del que nos olvidamos en el transcurso de las operaciones, pensando que es un ser de luz que llega y firma: el propietario del local. Un buen número de las Administraciones de Loterías están instaladas en locales alquilados, es decir, el Administrador no es el dueño del local en el que ejerce su actividad. SELAE exige, a lo largo del proceso de cambio, documento que acredite la disponibilidad del local. Esto significa que se deberá presentar o bien documento que demuestre que el cesionario es dueño del local o bien documento firmado entre dueño del local y cesionario que indique que están de acuerdo en que se instale allí dicho negocio, por un mínimo de seis años.

Esto es otra de las dificultades del proceso, porque dificulta la potestad de subrogarse sin más por parte del nuevo propietario, ya que prácticamente nos lleva a tener que realizar un contrato completamente nuevo. Esto conlleva una serie de negociaciones que pueden ser como todas las demás, tan limpias o tan surrealistas como el propietario del local desee (pues al fin y al cabo, para que todo llegue a su fin, el propietario debe estar de acuerdo sí o sí).

El documento que solicita SELAE puede ser un precontrato, una promesa de contrato o un contrato de alquiler en toda regla. Nosotros optamos por esta última opción para ahorrar tiempo, para no tener que firmar un precontrato y luego otro contrato. ¿Cómo lo solucionamos? Con una cláusula suspensiva , es decir, una cláusula que indica que el contrato entra en vigor en el momento en que SELAE autorice el cambio de titularidad. Es una condición suspensiva ineludible, es decir, hay contrato sólo si SELAE autoriza, si SELAE no autoriza, todo es papel mojado.

Esto, que es tan sumamente simple como el párrafo anterior, pasa a ser el dolor de cabeza de muchas negociaciones. Los propietarios entran en pánico, “¡un momento! Si el contrato lo estamos firmando hoy, ¿no será que entra en vigor HOY?”. Que nos lo digan los propietarios es lógico, pero a veces incluso son compañeros abogados los que colapsan “esto no tiene sentido, esto no es válido, esto no lo he visto nunca”. O incluso la incomprensión del significado de condición , “sólo ponemos esta condición si ponemos también que en caso de que no cumpla dicha condición, no sucederá nada” (aunque esto tal vez sea un problema superior, de comprensión del castellano escrito y sus fórmulas, o de lo que significa en sí misma una condición).

Para tranquilizar a todos y dar una correcta salida a estos asuntos, recordamos que las condiciones están perfectamente admitidas en el  Capítulo III, Título I, Libro IV del Código Civil, “de las diversas especies de obligaciones”:

•  Art 1114
•  En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición.

 

Es decir, el acontecimiento es el siguiente: autorización por parte de SELAE

 

• Artículo 1115
• (…). Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código.

La voluntad de un tercero, en este caso SELAE, con arreglo a las disposición de este Código, en este caso nada como ver el artículo anterior. Si la condición depende de la voluntad de SELAE, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código. Y ¿qué dice este Código? Que la adquisición de los derechos dependerá del acontecimiento que constituya la condición (autorización por parte de SELAE)

Esto, como vemos en artículos posteriores, puede desarrollarse más.

¿Qué dice la jurisprudencia al respecto? Por no extendernos demasiado, vamos a extraer brevemente parte de algunas sentencias interesantes del Tribunal Supremo (mi agradecimiento a la web magistratura.es por disponer de documentos accesibles y fichas, de las que he podido seleccionar lo más interesante):

 

SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO de 5-10-1996 (RJ 19967041): por condición suspensiva se entiende aquella que hace depender la efectividad de un contrato (producción de sus efectos propios) de un acontecimiento futuro e incierto.

 

SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO de 6-5-1991 (RJ 19913563): Las condiciones suspensivas (…) imponen un aplazamiento del negocio convenido en tanto no se cumplan las mismas, aquél queda técnica y objetivamente sujeto a un evento futuro, más o menos incierto, del que depende el nacimiento o resolución de la relación jurídica (…), presentando, a su vez, un aspecto subjetivo, consistente en la voluntaria subordinación pactada, de la eficacia del contrato al acontecimiento esperado.

 

SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO de 21-4-1987 (RJ 19872720): La condición en los negocios jurídicos, como elemento accidental de la declaración de voluntad, no se presume, sino que ha de ser claramente establecida, pues como ha declarado esta Sala -sentencias, entre otras, de 7-11-1973 (RJ 19734110) y 5-12-1953 (RJ 1954673)- es legal y doctrinalmente incuestionable que la existencia de condición en las obligaciones no se presume, ya que la obligación condicional es la excepción y solamente puede deducirse cuando claramente el ánimo de los contratantes fue hacer depender los efectos del contrato de un acontecimiento futuro e incierto.

 

SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO de 3-12-1993 (RJ 19939830): «en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición».

 

Así que ya saben, sobre todo “keep calm and ponga una cláusula supensiva en su contrato de arrendamiento de Administraciones de Loterías”. Es práctico, es eficaz, no tenga miedo, está admitido por el Código Civil y avalado por la jurisprudencia ¿qué mas se puede pedir?

 

Antonio Hedilla